因为你投资不在乎买哪个区域，有可能买到巫山，有可能买到解放碑，哪个地方有投资价值我就敢整，但是居住价值很讲究。不然他那个观点，你说同一个开发商，你说现在不要买，等到8月份跌价的时候买，很少。这种开发商除非是没有经验的，一般开发商很少降价，他最多不过就是送东西，现在开发商都还是比较慎重的在摸市场，价格基本上还是能够在保证自己利益的情况下去摸到市场的接触点。

　　李星辰：我接着陈老师来谈同一个开发商的问题。实际上这个还是取决于供求关系，取决于购房者和开发商的利益博弈。同一个开发商也会存在降价的问题，就是万科在很多地方他都是一期的价格那就是比二期要高，他也通过一些办法在补救，如果市场实在是比较困难了，他扛不扛得住了，陈老师所说的就是我是有数的，这个房子放出来我涨一点我还能卖掉，这样他肯定是不断的往上涨。而我们国家房地产的价格轨迹也是这样慢慢的往上涨，但是今年或者08年、09年，10年可能跟过去的房地产市场会有一个不同的轨迹，当然这是一种可能性。香港、日本和美国房地产都有一个下降的过程，都有这样一个过程，那么我们的价格现在是不是到了一个高位，是不是可以下降，老百姓是不是能够接受，我们的供需是不是有大的问题，这几个问题解决了，就可以解决陈老师刚才我们谈的那个问题。

　　主持人：刚才李老师你谈到一个数字，就是今年重庆的楼盘供应量的问题，当然这个因为中间可能还会有一些变数，可能我们拿不到最准确的数字，但是我现在了解的情况据说是3200万方左右。

　　李星辰：交响机构出来的数字是3500万方。

　　陈德强：现在因为竣工量统计都还没有出来之前，你现在说竣工量很难说，第二个一直竣工量都大于销售量，开工量大于竣工量，竣工量大于销售量。所以那个竣工量你现在就在谈竣工量我觉得可能有些早。

　　徐东：这个跟开发商自身的资金链有很大的关系。

　　陈德强：而且比如竣工量我现在卖的房子，其实我交房肯定是明年，你说算作什么？肯定是明年，甚至有的后年交房，交房时间我有意识的延后，竣工时间跟交房时间他可以延得很长，所以具体这个是以竣工验收还是以交房办完备案证为标准吗？

　　李星辰：这个3500万方的量应该是投放市场的量。就是在市场上销售。

　　陈德强：就是预售证的量？

　　李星辰：对，相差不是很大。

　　主持人：我听广州的几个朋友在谈，就是说今年如果重庆的销售量达到3500万方，基本上是相当于广州前三年的总和，如此大的供应量，唐总你在地产这边做营销，你觉得压力会不会很大？

　　唐智：实际上刚才也谈到了媒体上公布的统计数据非常非常的混乱。整个2008年市场从每个城市政府向国土资源部报的这个量，重庆市第一，总的今年市场的开发量是2499万方，上海、北京都是2000万方，天津是1600万方，总的投放量重庆市第一，但是相对说来他的经济适用房和保障用房，重庆是最小的。比例最大的是天津。这是一个报道的一个数据，而我看到媒体也报道了，今年市场总体的开发量有2600万方，我也专门针对这2600万方做了一个测算，大概每个月市场的消化是多少套，我也做了一个测算，另外刚才说了一个3500万方的一个数据，但是我更相信第一个数据，就是接近2500万方这个数据，相对来说他是报给国土资源部的，又是政府出面报的一个数据。

　　这个数据从去年的消化量来说，是整个全重庆市去年是2600万方的消化量，去年9月份一个月就是250万方，相当于贵阳2005年全年之和。如果是2500万方市场的投放量和开发量，他的竣工，我们就是按90%这样算，这是非常高的竣工量了，一般都是达不到的，可能一般只有80%都不错了，就是80%也是2000万方，如果是90%也才2200多万方，所以这个数据重庆市正常的情况下是完全能够消化的。当然肯定是随着外来的开发商，特别是他们带来先进的技术，先进的理念，先进的运营模式，针对我们本土开发商来说肯定也有一定的压力，当然也是一种动力，我们重庆人还是比较爱学习，爱模仿，向他们先进的企业取经，从他们的东西移植到我们本土来，变为我们自己的东西。从前几年重庆的房地产来看，我们本土的几朵金花，我看他们的经营效果不比外来的开发商差。

　主持人：这也是一个很有意思的话题，徐老师在两周前发了一篇博客，当时题目是叫本土房企的重庆保卫战，中间就提到了唐老师说的四朵金花的事情。我们觉得今年确实是很有意思的一个年份，除了刚才我们提到这些话题之外，外来房企在重庆的开发，可能今年是有史以来第一次达到这么大的规模，包括进入房企的数量都是相当大的，实力也非常雄厚。那么徐老师你觉得除了你当时那篇稿子的情况，你认为真正本土房企和外来房企之间，我们最早说本土房企在成本控制上面做得比较好，那么经过这么多年外来房企成本控制得也不错，也带来一些新的理念，那么你觉得本土房企还有什么优势呢？

　　徐东：首先外来开发商进入重庆对整个重庆的发展是很有益处的，尤其是对重庆本土的开发商的发展绝对是有很大的益处，包括管理、成本、产品都有大幅度的提升，如果重庆没有外来开发商进入这个市场，我相信四朵金花估计也没有在全国的这种局面。所以站在这个立场上来讲，我们讲重庆本土房地产企业自身的优势特点，他脱离不了几个东西，除了你刚才所讲的成本控制这些，因为他更熟悉本土市场的一些采购渠道，外来开发商不可能把所有的采购全部弄到本地去采购然后运到重庆来，不可能，他也必须要实行本土化运作，他如果做不到这点，他成本压力是非常大的。

　　所以这是第一个他的优势，这种优势短期内时间，外来开发商也需要一定的时间，因为毕竟去年市场大好的情况下，很多开发商为了上市也好，还是为了实现资金滚动也好，在重庆大面积的圈地，造成在今年进行放量，这是一个关键因素。所以他的时间是非常短的，他进入重庆市场他是通过自身的模块化运作来决定能不能运作，今天晨报已经登出来万科已经进入重庆了，万科关注重庆这么多年，为什么一直没有进入，而今天他进入了，也就是说重庆这个房价已经能够支撑万科进入重庆市场，然后他才进入的。

　　第二个我觉得应该是对人才的把握。因为外来开发商他的人才的吸纳都是通过自己的一些渠道来进行储备和调用到重庆本土来的，他不会像重庆本土是土生土长的，是在重庆扎根的，他重庆市场是非常熟悉的。这是一个关键因素，比如北方的开发商到重庆来，如果按照北方的建造模式，他建一个小窗子，这个在重庆已经有过先例了，他绝对房子是很难卖的，因为重庆的山水和阳光是非常好的，所以我觉得人才的本土化也是重庆现在本土开发商具备的一个优势。

　　第三个东西我觉得应该说是品牌。因为毕竟外来的东西都有一个接受过程，他不是一下子接受的。比如刚才讲到富力，他现在房子，业主还没有入住，所有东西对你的感知就是你举办的一些营销活动，还没有具体入住进去，还没有体验到这种服务，他必须要体验到这种服务才能产生一种品牌影响力，这种品牌影响力不是说我们今天在焦点投点广告，在晨报发个广告就可以积累起来的，所以这也是重庆本土开发商的一个优势。

　　所以从这三个方面应该说是目前重庆本土开发商最重要的三个优势，这三个优势如果把握好了，他就能够比较好的在竞争非常激烈的状况之下突围而出。

　　主持人：这个话题我记得是陈老师以前也有过一个稿子，也是在博客里面的一篇博文，大概说的是外来和尚会念经。刚才我们从颁奖到现在大家一起聊了比较多的一些关于重庆楼市的一些话题，虽然我们每个话题聊得都不是特别深入，但是确实都已经谈到了一些问题，从各位，包括唐总作为地产界的营销人，其他几位相对来说都是站在比较中立的机构来谈这些话题的时候，我们都感觉到其实并不是说楼市低迷的时候就完全不适合买房，相反来说尤其对一些购房自住的人群来说，在这个时候甚至于应该花更多的精力去淘到真正符合自己需求的房子，比如地段、配套、小区品质等等，可能这个时候还需要下更多的工夫去淘，而不是看到开发商在促销打折，是不是我还应该再等几个月。不是这样一个概念。