经过数月评比，焦点网重庆站终于评选出了本年度最重要的两个博客大奖：博客先锋与博客新锐。3月28日上午，焦点重庆将举行一场小型的颁奖典礼，为获得这两项荣誉的网友颁发纪念奖品。

　　现下的重庆住宅市场，正好处在一个微妙的时期。房价持续上涨，成交量持续低迷。不少楼盘已经打出促销、折扣等多种旗号，拉动销量。今年的重庆地产市场，发展前景扑朔迷离。

　　作为焦点重庆网友中思维最活跃的一份子，博友们会如何看待今年的市场行情？28日上午10时，我们相约焦点重庆直播室，与大家分享博友们的观点。

　　直播时间：3月28日10：00

　　直播嘉宾：唐智　陈德强　李星辰　徐东

附：获奖博主名单

博客先锋：李星辰、唐智、香城故事

博客新锐：徐东、袁柳、陈德强、李松波

<<直播实录：

　　主持人：经过几个月的一个评选，我们焦点这边重庆站终于评选出了去年到今年我们最重要的两个博客大奖，一个是博客先锋，一个是博客新锐，今天上午我们焦点重庆在直播室举行了一场小小的颁奖典礼，为获得这两项荣誉的网友颁发纪念奖品。我们今天上午第一个是有一个小小的颁奖仪式，第二就是各位博友都是属于我们焦点重庆网里面思维最活跃的分子，所以请大家一起来，也听一下大家对现下重庆楼市的一些看法。首先我们先进行颁奖仪式。

　　主持人：我们颁奖的目的一方面就是感谢各位一直对焦点网长久以来的支持，另外就是希望各位在2008年，因为大家都知道今年在地产行业话题是非常多，猛料也非常多的这样一个年份，希望大家在今年这么好的一个年份，希望大家有更多精彩的博文回顾给我们的网友。这就是做这个奖项的一个初衷。现在我们先把重庆楼市出现的比较微妙的情况，房价从统计数据来看一直都是在上涨，当然这个上涨的幅度都不会很快，都比原来上涨的幅度肯定是下降的，成交量也一直没有打开，现在很多楼盘也在打出促销、打折扣、特价房这样一些旗号在拉动销售。正好我们从最近得到的一些消息，包括昨天重庆晨报上的一些内容，就是今年到现在这个阶段，尤其是在4月份的时候，整个房屋的供应量也非常大，有很多网友跟我们沟通的过程中也提到，会不会今年的4月份是一个比较适合买房的时间，各位都是业内资深人士，想请大家给网友提一些建议，也谈一谈自己的一些看法。你们觉得今年4月份会不会是一个比较适合买房的一个时机，如果说不是，你们感觉购房人，尤其是自住的购房人他们的买房时机在今年来说可能在哪个时间比较合适？

陈德强：从买房的时间来看其实4月份很多还是在观望，因为5月份有个房交会，所以从目前楼盘来看，4月份放量是比较大的，4月份很多在做一个什么动作呢，其实5月份开盘，4月份很多在做实名制登记，其实实名制登记的过程当中有很多已经在收钱了，其实就是把价格放出来了。这个时间买房是有一些优惠，优惠在于房交会的政策如果开盘了他可以享受，4月份有一些促销政策，所以如果是从4月份、5月份来看，如果要在这个时间买房的人4月份应该是一个好的时机。但是从全年来看这到不一定是一个好的时机，因为买房看你有什么需求，买房有各种需求的，如果你是投资需求的话，不一定现在是最佳时候，如果你是属于居住，或者对产品有特殊要求，那么你本来是准备买的，那这个是一个好时候，如果投资的话那你关注的是每一年房地产最低潮的时候可能是投资的最佳时候，比如春节期间成交量很小的时候往往我觉得是最佳时候。如果你是处于居住，处于升级换代，那你对产品的要求是有指向性的，所以从4月份、5月份比较来看，应该4月份比5月份要好一些，也可以享受一些开盘的促销优惠和房交会期间的一些优惠。

　　主持人：近段时间我们焦点和业内朋友聊天的过程当中，他们也提到今年重庆市场可能处于一个比较冷的一个时间，但是他们认为这种冷也是相对而言，因为去年的重庆楼市实在太火了，所以造成的心理落差比较大，实际每年春季之前是房地产销售比较淡的时间，所以正好遇上这个时间，大家有一个心理反差，所以感觉楼市在降温。唐总一直是在从事营销这个行当，那么你觉得楼市现在这个情况，你认为它到底冷不冷？第二你觉得能不能给购房人推荐一个购房时机？

唐智：冷和热是相对而言。一般房地产产业和其他的产品销售也有它的相对冷热的一个规律性。从每一年销售的旺季和淡季划分来看，有三个重大的供销季节，一个是元旦期间，一个是五一期间，一个是国庆期间，实际上这不是三大假期的几天时间，而是延伸到三大假期所涵盖的这一个月当中，比如房地产的每年的2、3、4、6、7、8、11、12相对清单一点，但是这是相对的，比如去年的6、7、8就是受一些政策的的利好，比较热。所以我觉得今年相对去年的量有微微的降低，这是很正常的，就像一个人在剧烈运动之后肯定有一段时间身体的回调，恢复到正常的状态。去年重庆楼市火山爆发式的增长，这个透支肯定也有点过渡，那么肯定要有一个回调的过程。那么去年6、7、8，相应的从去年的10月到现在，到4月底可能这个回调时间应该回调到位，5月肯定要恢复正常的一种状态。根据我个人判断，我们公司基本上是做整个营销推广的计划，当然这是我个人的一种观点。

　　如果说像刚才陈教授说的，因为对房地产的购买者他有几种目的，一个是真正的居住目的，一个是纯粹的投资目的，还有一个就是居住兼投资的一种目的，相对于这段时间的价格来说，我觉得从去年的10月下旬一直到现在甚至到4月底，我觉得整个价格的涨幅是非常微弱的，不会出现像去年那样的猛涨，而每年房地产涨价最频繁，幅度最大的就是1月、5月、10月，除了出现重大的政策和经济上的政治的一种因素的拉动。所以作为投资，我想的话房地产这段时间购买的话，可能相对是一个合理的价格位置，居住只要你能够承受的范围之内，它是一种生活资料，是一种必需的东西，那我觉得相对来说还是比较好的时机，当然投资加居住，也就是说你可买可不买的这种类型，可以适度的观望。

　　因为你投资买的不是一种纯粹的生活资料，可能是一种生产资料，生产资料是可有可无的东西，比如商业物业是生产资料，而住宅物业是生活资料，有时候生产资料他会几倍、几十倍的增长，而生活资料我们是离不开的，因为你天天都要用，所以我们对商业物业要非常非常的慎重，因为它的风险和利润肯定是成比例的，你的利润越高风险自然越大。这是基于我们对市场操作的经验或者是一种分析来看，我觉得现在置业目前来说应该是正当时。

　　主持人：我记得在去年9月份前后，房地产市场比较火热那段时间，当时我记得我和唐总之间有过一次谈话，当时还没有出现后面的房贷新政，那个时候唐总说虽然我们无法预测国家会有什么政策出台，但是唐总当时提到6、7、8月销售太旺了透支了后来的市场，有可能造成后面有一个空档期，甚至一些小的房企可能在这段时间资金链上可能会有些问题。整个市场基本上就是按照唐总预测的一个情况来发展，只不过中间出了一个房贷新政相对来说有一个大的打压这个确实是我们没有想到的。

　　那么继续刚才那个话题就是关于谈到置业时机的情况，在市场动荡的时候，何时应该入市，何时应该下叉，可能是网友非常关心的一个问题，这个问题徐东老师你的看法是怎么样？

徐东：首先第一个关于房价，我觉得从房价的统计来看存在着一些问题，我们现在政府统计房价是笼统的，他不是分了物业，实际上每种物业的价值是不一样的，比如这个阶段别墅放量非常猛，于是会造成这个阶段的房价出现大幅上涨。如果说我们下一个阶段我们放的是经济适用房，我们价格可能一下子回调了，所以这种统计是有很大问题的，今年重庆有40多个经济适用房供应市场，如果他们供应时间比较集中的话，可能会造成大家看到的房价出现一个大幅的下跌，但是事实并不是这样。大家都清楚现在地价的成本和各种原材料的上涨，已经把房价做上去了。我觉得这是一个统计失误的问题，所以我们看待房价的时候应该看它具体是物业类型来看，我觉得从消费者应该认清楚我们现在的房价是一个什么样的房价，应该是一个整体的房价，你不能划到单个物业上，你要根据自己的物业需求去恒定这个物业到底值多少钱。

　　第二个问题就是刚才陈老师他们都讲了一个关键的因素，现在买房必须要分他的用途，他用来到底是做什么，你是用来居住还是投资。当然现在因为整个物价上涨过快，经济出现了一些局部的热点现象，于是大家买房的过程中都会存在，不论是自住还是投资都带有一定投资性质的自住，都是为了实现一定的保值、增值作用，对于这种人他是必须要买房的，因为他是带有增值、保值的作用，如果错过这个时间就没有办法买。所以我觉得如果他是自己需求，他无论在哪个时候买房，他都是必须要买的，改变不了。

　　只是这种人群会造成供需平衡的问题，供需平衡一旦被打破，如果需求过多了，供不应求了那个房价必然要涨，这是最基本的一个社会原理，如果需求的人少了，因为前段时间可能消耗了一部分，就像橡皮筋一样，他拉得太紧了，他就必然会断了。所以今年4月份还是算是一个比较好的时机，从宏观条件来看因为今年有一个奥运会，奥运会离现在还有一段时间距离，这一段时间的距离开发商的放量是为后面做一个储备，一旦到了奥运会的时候，绝对购买人群都会得到一个很大的一个复苏，所以如果是投资或者是自住来讲，这个时候买房现在应该说是一个比较好的时机，一旦到了奥运会那段时间的时候，估计需求可能会更多，到时候买房可能估计会很头痛。

　　其次我想说一下投资。从投资的角度讲，我个人不赞成现在用来投资房产，什么原因呢？可能有些现在打算买房的，他可能自己在租房子，他都知道通过去年一涨，重庆的房价翻了一倍，但是大家发现了一点租金基本上没有上涨，这就导致你的投资回报率很低，所以现在为什么大家提倡要投资也好，他不会投资普通住宅，他投资在商业上，还有就是高端楼盘。所以这个我估计还是要慎重考虑。

　　主持人：刚才我听徐老师在谈到这些观点的时候，我听到中间有一样，以前陈老师也提过，就是说我们在买一套房子的时候，哪怕就算是想买来自己居住的时候，任何人都会多想一下这个房子我买了今后肯定不会亏，就算卖了也会赚钱。就是说任何一个购房的行为实际上都有投资的需求在里面，只不过看这个投资所占的比重而已。

　　我们焦点这么多博友，可能李星辰老师的博文一向就是以风格比较泼辣，而且比较能说话一直以来都得到广大网友的关注。李老师从你的角度来看，你现在应该说是局外人的一个身份，我说的局外人不是说不从事地产这个行业，是涉及的利益比较少的情况，你眼中的重庆楼市在今年4、5月份究竟是不是像大家说的这个样子可能是一个购房比较适合的时期？

　李星辰：开发商是这样忽悠的。因为今年整个的开发量，市场投放量是非常大的，有两个数字一个是2499万方，一个是3500万方，这都是统计部门出来的数据，不知道什么数据是真实的。但是如果有3500万方这样一个量，那么今年开发商的压力非常大，比如恒大、富力、包括龙湖、华宇、金科这些都是有巨量的地产要放出来的。而我们的市场现在来看投资型的购房在市场的比重可能有所下降，而就目前这个价格，我也不知道这个房子还能不能具有投资价值，因为这个价格决定要有人来接下一棒，你这个投资才是理性的。所以从理性购房的角度来讲，我觉得目前的房地产不是很具有投资的价值。

　　当然个别楼盘除外，因为有些楼盘他确实做得非常高端，而且他确实是稀有资源，但这种毕竟是少数，极少数，而且这个也不是普通的投资者可以参与的，从理性的角度来讲我觉得4、5月份应该可以再等等，正如陈老师所讲的，如果放到12月去，放到春节期间去，实在不行，放到7、8月份也比4、5月份强。因为现在是一个资金链的博弈，我们刚才也谈到IPO的问题，很多开发商的资金链是非常紧张得，特别是重庆中小开发商，他一旦销售周期推迟半年，很多我估计都很难承受，那么就是说如果他现在有优惠，是他有一定的压力，那么可能再过一年半载他可能优惠就会更多，为什么呢？他扛不住了。因为现在我做投融资这块，我们公司也接触了很多开发商，实际上现在银行融资是比较困难的，那么我们国内金融市场就这么回事，银行融资不行，那么资本市场不行，民间融资成本非常高，而且风险极大，只能小额的融资。

　　那么他的资金从哪儿来？开发商不管是过去也好，还是现在也好，他都是有5千万，他可能至少要做3个亿的工程，那么做5个亿，10个亿的工程也是很正常的，所以这个博弈的过程之中，往后面推一推应该是可以得到更多的好处，这是从购房者而言。当然如果是自住，那就很简单了，什么时候都要买，反正买来你自己不上市的话，就不存在着交易的问题，你想起只要自己赚了就行了。

　　陈德强：我补充一下星辰的观点，我都赞成，但是我想把他的观点补充齐全一点。他说到一点，他说现在买不合适，可能等到一年半载或者几个月可能更合适，但是这不是指的同一个开发商，开发商肯定都有一个特点，他一般说来是不可能跌，跌了的话对整个市场打击是很大的，既然他开了盘，他开了盘之后他会慢慢往上走，所以我刚才说的一个观点是4月份跟5月份比肯定4月份是最佳时候，如果你把4月份拿到8月份去比，如果你是投资者8月份可能是最佳时候，有可能。但是不是买同一个开发商的房子，你在市场上去淘，你要去淘市场价值被低估的产品，8月份大家都赶在4、5月份开，都想赶在奥运会之前，奥运会之后往往一些国家的经济是有一个下滑的，所以说那个时候对于投资者你一定是淘得到东西的。但是居住者你往往对产品是有独特的要求，比如我买哪个区域，因为我孩子要读书，或者我觉得这个价格适合我家庭，或者我工作在附近，或者我适合买这种户型，就是这种小户型，或者我适合买一个大的，我要几个人住在一起，他对产品有独特的要求，所以他那个对时间的判断不是这样。